El año pasado, los residentes de Delano intentaron aprobar una ordenanza de control de alquileres más estricta que sería más fácil de implementar a nivel local. El Ayuntamiento no la aprobó. Luego, los residentes pasaron al siguiente paso: reunir firmas de votantes registrados para incluir la ordenanza Rentas Justas de Delano en la boleta electoral de noviembre.
Según Tenants Together, una coalición estatal que aboga por protecciones más sólidas para los inquilinos, considera que sólo 39 de 482 ciudades en California tienen protecciones sólidas para los inquilinos. Delano espera unirse a ese número.
Como la mayor parte del estado, los inquilinos en Delano sólo están “protegidos” por la AB 1842 (el Acta de Protección de Inquilinos, o TPS, por sus siglas en inglés), pero con el aumento de los precios del alquiler y el costo de vida, esto simplemente no es suficiente.
AB 1842 es la legislación californiana de mayor impacto en materia de protección de inquilinos y control de rentas desde la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins (1995). Dato curioso, Costa-Hawkins lleva el nombre del demócrata Jim Costa, actual representante en Washington por el distrito 21, que abarca los condados de Fresno y Tulare.
La Costa-Hawkins limitó los poderes de los municipios locales para establecer controles de alquileres. Muchas disposiciones en AB 1842 buscan revertir las disposiciones favorables a los propietarios de Costa-Hawkins, incluyendo la adición de protecciones contra aumentos injustos de alquiler y limitando el aumento máximo al 5% más la tasa de inflación local, con un límite anual máximo del 10%.
El TPA de 2019 también proporciona protecciones de desalojo por “causa justa” que limitan cómo y por qué los propietarios desalojan a los inquilinos. Estas razones incluyen no pagar el alquiler, romper el contrato de arrendamiento o subarrendar ilegalmente. Para utilizar las protecciones del TPA, el inquilino debe residir en la propiedad durante al menos 12 meses;
En el caso de que una propiedad con un inquilino existente reciba a un nuevo inquilino, entonces las protecciones de “causa justa” solo se pueden utilizar hasta que todos los ocupantes hayan estado allí durante 12 meses o un inquilino haya estado allí durante al menos 24 meses. Por último, el TPA exige asistencia para la reubicación en caso de que un propietario desaloje a un inquilino por motivos tales como realizar renovaciones sustanciales o mudarse a la propiedad ellos mismos, también conocido como desalojo por causa justa por culpa.
Aunque las disposiciones del TPA protegen a los inquilinos de California, hacer cumplir las leyes de control de alquileres de California a menudo puede ser difícil, ya que requiere tiempo y recursos que los inquilinos generalmente no tienen.
Los inquilinos primero deben documentar los problemas con registros detallados (fechas, correos electrónicos, mensajes de texto, cartas, fotografías) que demuestren que el propietario está violando la ley. Luego, el inquilino debe presentar una queja ante la autoridad local de la vivienda o la junta de alquileres, quienes comenzarán una investigación y se comunicarán con el propietario en cuestión. Si este complejo proceso no resuelve la queja, los inquilinos deben presentar una demanda en el tribunal de reclamos menores.
Los procedimientos judiciales pueden llevar meses y, aunque existen organizaciones sin fines de lucro que ayudan con los honorarios de los abogados, no todos califican. Esto deja a los inquilinos en posiciones muy peligrosas y vulnerables.
Los precios inasequibles de la vivienda, impulsados por los propietarios corporativos, han afectado duramente a Delano. Como muchas ciudades del país, los residentes luchan por mantenerse al día con el costo de vida. Los alquileres disparados, impulsados por grandes grupos inmobiliarios, empresas de capital privado y corporaciones, dejan a las familias en dificultades y a los antiguos residentes enfrentando la posibilidad real de desplazamientos.
Se sabe que las corporaciones compran propiedades de alquiler y expulsan a los inquilinos, sólo para aumentar los alquileres para los nuevos inquilinos. Aunque California es generalmente menos atractiva para los grandes inversores inmobiliarios, cuando invierten en California, se centran en áreas asequibles y de rápido crecimiento como el Valle de San Joaquín.
Los condados de Fresno y Kern tienen la mayor proporción de propiedad corporativa con un 5,9%, y JD Home Rentals local posee alrededor de 2.000 viviendas. Más del 60% de los inquilinos en la ciudad de Delano están agobiados por el alquiler, pagan más del 50% de sus ingresos en alquiler y no pueden afrontar más aumentos de alquiler.
Esta aplastante desigualdad impulsó la Ordenanza sobre Rentas Justas de Delano, una forma más estricta de control de alquileres.
Limita los aumentos de alquiler al 3% anual y se centra en protecciones más estrictas para los inquilinos, como mayores disposiciones de causa justa por culpa. La asistencia para la reubicación aumentaría a $8.000, el doble de la cantidad ordenada por la TPA. Para inquilinos mayores, discapacitados o con enfermedades terminales, se exigen $4,000 adicionales. Esta medida es un claro elemento disuasivo contra los desalojos injustos, garantizando que los inquilinos no se queden sin apoyo durante dichas transiciones.
Para administrar y hacer cumplir la ordenanza, se establecería un nuevo departamento de la ciudad, financiado con una tarifa anual de alquiler de viviendas pagada por los propietarios. Inicialmente, esta tarifa se fijaría en $120 por unidad de alquiler controlado por año y $84 para unidades exentas de disposiciones de control de alquiler.
Aunque no sería la primera ciudad en California que implementaría una ordenanza local de control de alquileres, sería la primera en el Valle Central. A pesar del rechazo del Ayuntamiento, los residentes comprometidos han tomado medidas para incluir una iniciativa de control de alquileres en la boleta electoral de noviembre. Han presentado 2.177 firmas de votantes y están a la espera de que las firmas sean validadas. Este esfuerzo de base, impulsado por la apremiante necesidad de la comunidad de viviendas asequibles, trae esperanza a muchos que han luchado desesperadamente contra el aumento de los alquileres.
El condado tiene alrededor de 30 días para completar el proceso de verificación. Para calificar, la petición necesita el 10% de la población de votantes, que es 17.000, por lo que sólo se necesitan 1.700 firmas válidas, lo que deja un margen de 477 firmas.
Cuando me comuniqué con el Concejo Municipal, el alcalde Joe Alindajoa no rehuyó hablar sobre su postura contra el control de alquileres. Como propietario no puede votar ni tomar decisiones sobre el tema, pero aun así comparte su punto de vista. Sostuvo que “no reduce el alquiler” y añadió que sólo “ralentizaría los valores de renta”. El alcalde enfatizó que el estado ya tiene control de alquileres y cree que es innecesario aprobar la nueva ordenanza.
“Si se aprueba, será la forma más estricta de control de alquileres en California. Administrarlo le costará a la ciudad cientos de miles de dólares”. Alindajoa dijo que Delano se convertiría en un intermediario, esencialmente agregando otra capa de gobierno para supervisar los problemas de control de renta.
El concejal Mario Núñez es propietario de dos propiedades y considera que esta ordenanza más estricta la haría demasiado costosa para los propietarios “más pequeños” como él. Núñez cree que la TPA de California es suficiente y que un control estricto de los alquileres afectaría negativamente a los “buenos propietarios” que son conscientes y respetuosos de sus inquilinos. También cree que la gente necesita “utilizar” el sistema actual haciendo más “ruido” e informando al Estado de los “malos propietarios”.
Núñez teme que desalojar a un inquilino que no paga resultaría en una tarifa de reubicación de $8.000, además de los meses de alquiler perdidos.
Sin embargo, desalojar a los inquilinos por no pagar el alquiler se considera “causa justa por culpa” debido a un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino. Por lo tanto, ni él (ni otros propietarios) tendría que pagarle al inquilino la reubicación.
Añadió que los impuestos sobre la vivienda y los seguros seguirían aumentando: “Me estaría costando tener gente viviendo en mi casa. ¿Cuál sería la ventaja de ser propietario? Me convertí en propietario para poder complementar mis ingresos cuando me jubilara”. Aunque Núñez da prioridad a las reparaciones de inmediato y parece dedicado a cuidar de sus inquilinos, muchos (si no la mayoría) de los inquilinos no tienen tanta suerte. Muchos inquilinos apenas pueden permitirse el lujo de vivir el presente y mucho menos preocuparse por su futura jubilación.
Arturo Rodríguez, de Central Valley Empowerment Alliance, compartió que cree que el alcalde no ve los beneficios potenciales que el control de alquileres podría traer a Delano.
Arturo destacó la naturaleza de base de su campaña y señaló: “Esta campaña no la financia nadie… Este no es [sólo] un problema de Delano, es un problema del Valle Central donde la gente de todos los pueblos quiere firmar. El problema aquí es mucho mayor y, con suerte, resalta la necesidad y la opinión del público en torno al control de alquileres”. Además, preguntó: “¿Deberían los contribuyentes subsidiar los efectos secundarios de las ganancias cada vez mayores de bienes raíces, es decir, todos los servicios para personas sin hogar y viviendas subsidiadas? ¿Deberían los contribuyentes pagar los costos de esta crisis inmobiliaria?”
AB 1482 es una base que las ciudades y los condados pueden utilizar para proteger a sus residentes.
La gente de Delano está defendiendo lo que necesita y no son los únicos. Varias ciudades de California están aprobando sus propias formas de control de alquileres locales. El año pasado, el mismo mes que el Ayuntamiento de Delano negó la aprobación de la ordenanza, el ayuntamiento de Cudahy aprobó una ordenanza de control de alquileres que limita los aumentos anuales de alquiler al 3% o a la tasa de inflación (lo que sea menor), muy similar a la ordenanza Fair Rents Delano. El cambio comienza localmente.
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Paulina Cruz es una ex-becaria de Community Alliance. Ella es una inmigrante mexicana y actualmente está estudiando Antropología y Psicología en CSU Fresno. Paulina dedica su tiempo libre a escribir poesía y pintar.
