Por Manuela Tobias
El gobernador Gavin Newsom acaba de firmar algunos de los proyectos de ley de vivienda más grandes en años, incluida una medida que permite que se construya más de una casa en los lotes unifamiliares que comprenden la gran mayoría de la tierra urbanizable de California.
“La crisis de asequibilidad de la vivienda está socavando el Sueño de California para las familias de todo el estado y amenaza nuestro crecimiento y prosperidad a largo plazo”, dijo Newsom en un comunicado tras la firma del proyecto de ley el 16 de septiembre. “Lograr un impacto significativo en esta crisis requerirá inversiones audaces, una sólida colaboración entre sectores y el coraje político de nuestros líderes y comunidades para hacer lo correcto y construir viviendas para todos”.
Dos días después de que los californianos le dieran un voto de confianza rechazando el “recall” (destitución), Newsom eligió regresar a la crisis de vivienda del estado (ver el artículo “La crisis de la vivienda en California está arraigada en las leyes racistas de la zonificación” en este ejemplar) como su primera acción política significativa, con proyectos de 700 páginas en su escritorio esperando acción.
Pero, ¿qué significan estas nuevas leyes para la asequibilidad de la vivienda en un estado cuyos precios medios de la vivienda ya se han disparado a más de $800.000?
No tanto como promovió el gobernador, según Dan Dunmoyer, presidente y director ejecutivo de la Asociación de la Industria de la Construcción de California.
“No vamos a construir 500,000 casas el próximo año. Apenas vamos a construir 100.000, y necesitamos 180.000 solo para cubrir los gastos “, dijo. “En cuanto a la producción moviéndose rápido, eso no va a suceder, porque hay muchas otros factores”.
Va a tomar algunos años traducir la legislación en una construcción acelerada, pero este es un comienzo significativo, según David García, director de políticas de la Terner Center for Housing Innovation en UC Berkeley.
“Señala que los legisladores están dispuestos a asumir las tradicionales vacas sagradas de la vivienda y la zonificación unifamiliar. Desde un punto de vista político, ese es un cambio bastante significativo en el panorama de la vivienda ”, dijo.
La Liga de Ciudades de California instó a Newsom a vetar el proyecto de ley, calificándolo de “mandato de arriba hacia abajo que ignora las voces locales y la toma de decisiones”. Después de que se anunció la firma del proyecto de ley, la liga dijo que “exploraría todas las opciones para garantizar que los gobiernos locales tengan las herramientas y los recursos necesarios para planificar los tipos de viviendas que realmente necesitan en sus comunidades”.
Los oponentes se llaman a sí mismos Californians for Community Planning y ya están buscando calificar una propuesta de enmienda constitucional para la boleta electoral de noviembre de 2022 para reafirmar el control local sobre las decisiones de zonificación y uso de la tierra.
Más proyectos de ley para reducir el control local sobre la zonificación y crear viviendas más asequibles fallaron en 2018, 2019 y 2020.
¿Qué permite la nueva ley?
SB 9 —presentada por la líder del Senado Toni Atkins, demócrata de San Diego, como la pieza central de su paquete de viviendas asequibles— permitirá a la mayoría de los propietarios construir dos casas o un dúplex en una parcela dividida en zonas para una sola casa y, en algunos casos, dividir su lote y construir dos casas adicionales a partir del 1 de enero. El número total de unidades en un solo lote está limitado a cuatro.
“Demuestra que el gobernador está siguiendo el camino en lo que se refiere a esta crisis de vivienda”, dijo Kendra Noel Lewis, directora ejecutiva de Sacramento Housing Alliance, quien ha estado haciendo campaña para permitir viviendas duplex, triplex y cuadruplexes en toda la ciudad. “Esto quita un poco de presión a nivel local”.
El criterio para las viviendas elegibles es bastante extenso y excluye notablemente aquellas en áreas ambientalmente sensibles y en distritos históricos, así como aquellas que están sujetas a restricciones de escritura o control de alquiler, o que han sido ocupadas por un inquilino en los últimos tres años.
Para dividir un lote, ninguna de las parcelas puede ser menor de 1,200 pies cuadrados, y el propietario debe firmar una declaración jurada de que permanecerán en la casa durante los siguientes tres años, diseñada como una barrera de seguridad contra posibles especulaciones.
Si bien una ciudad podría negar algunos proyectos, específicamente aquellos que representan una amenaza para la salud o la seguridad, también tendría que emitir hallazgos que cumplan con una gran cantidad de criterios, según Moira O’Neill, profesora de derecho en UC Berkeley.
Dados los costos actuales de la tierra y la construcción, el Terner Center estima que la nueva ley podría conducir a aproximadamente 660.000 nuevas unidades de vivienda en todo el estado durante varios años —una fracción considerable de los 1.8 millones a 3.5 millones de unidades que los expertos dicen que California necesita para cubrir su escasez de viviendas.
Pero dependería de los propietarios elegibles decidir convertir su casa en un dúplex o en cuatro.
Y a pesar de las advertencias de los oponentes de que la ley reestructurará radicalmente los barrios unifamiliares tradicionales por los que el estado es tan famoso, el mismo estudio estima que se cambiará menos del 5% de los 7.5 millones de lotes unifamiliares del estado.
Ritu Raj Sharma, un planificador senior de DAHLIN Group Architecture Planning, con sede en el Área de la Bahía, predice que la mayoría de los propietarios de viviendas mayores se beneficiarán de la ley.
“Les dará la oportunidad de permanecer en los mismos vecindarios sin tener que mudarse, porque anteriormente, la opción era cobrar y mudarse a un vecindario diferente o un estado diferente”, dijo Sharma.
Pero la nueva ley no limita el costo de las nuevas unidades, lo que lleva a los opositores vocales a argumentar que solo exacerbará la crisis de asequibilidad del estado. Los partidarios de la ley, sin embargo, argumentan que agregar una unidad asequible para una familia de clase media abre una unidad menos costosa para una familia un paso por debajo de ellos en la escala económica. Y mantener la ilegalidad de construir viviendas en la mayoría de las áreas del estado, tampoco bloqueará el aburguesamiento (gentrification).
Una inversión histórica
Al firmar el proyecto de ley para abordar la crisis de vivienda de California, Newsom también promovió los $10.3 mil millones para viviendas en su “Plan de Recuperación de California”, que dijo produciría 40,000 unidades de vivienda. Ese plan también incluye $12 mil millones crear más de 44,000 nuevas unidades de vivienda y camas de tratamiento para personas sin hogar.
Newsom también firmó SB 10, escrita por el senador Scott Wiener, un demócrata de San Francisco. Permite que una ciudad evite la revisión ambiental para construir hasta 10 unidades en una parcela unifamiliar cerca de un centro de tránsito o desarrollos de relleno urbano.
Esta nueva ley probablemente tendrá un impacto considerablemente menor, predice Sharma, porque la responsabilidad de aprovecharla recae en las mismas ciudades que generalmente se oponen a un desarrollo más denso.
“Parece un poco contradictorio que tengamos este problema creado por las mismas personas, y ahora les estamos pidiendo que hagan ese cambio”, dijo.
“Berkeley quiere zonificar para cuadrúplex en vecindarios unifamiliares, por lo que pueden usar SB 10 para acelerar eso. Pero apuesto a que hay otros lugares que pueden llegar hasta 10 unidades en algunos vecindarios y simplemente no sabemos dónde van a decidir hacer eso ”, dijo García.
Y el gobernador firmó SB 8, que extiende hasta 2030 una ley existente que acelera el proceso de aprobación de proyectos de vivienda y limita los aumentos de tarifas en las solicitudes de vivienda a nivel local.
Dunmoyer, de la Asociación de la Industria de la Construcción de California, dijo que cree que este proyecto de ley más técnico podría tener el mayor impacto al hacer que la construcción sea más predecible, “lo que fomenta la inversión, lo que fomenta la compra y la producción”, dijo.
“No tiene el rechinar de dientes que tuvieron SB 9 o SB 10, pero SB 8 es una continuación positiva de un nuevo enfoque para la producción y aprobación de viviendas, y creemos que está comenzando a tener algún efecto positivo”, dijo.
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Manuela Tobias cubre el tema de vivienda para CalMatters. Anteriorment colaboró con The Fresno Bee, Politico Magazine, New York Magazine, y otros. Nacida en Buenos Aires, Tobias se graduó de la Universidad de Georgetown en Literatura Comparativa.
